東京都知事認可【東京都相続空き家等利活用円滑化モデル事業 協力事業者】

相続や不動産に詳しくない税理士にもう我慢する必要はありません

実効性の高い相続対策と、相続税を節税しながら
不動産を優良資産に再生するためのサポートをします。

不動産資産を所有している資産家に特化した専門組織

非営利・公平な全国対応可能な第三者機関

不動産資産対策でお困りの方1000件以上の対応実績

顧問税理士
不動産資産相続
するにあたってこんなお悩みありませんか?

税理士に対する悩み

  • 法人の決算・個人の確定申告の
    アドバイスしかしてくれない
  • 相続に対してはアドバイスがない
  • 長年顧問をしてもらっているが、
    相続問題の話題がでない
  • 不動産資産に対するアドバイスがない
  • すぐ保険加入を進めてくる

不動産資産に対する悩み

  • 築年数が古くなってきていて
    入居率が下がっている
  • 子供達に不動産資産を引き継いで
    ほしいがいらないといわれてしまった
  • 相続税対策のためにマンションを建て
    たが、効果が薄れてきて困っている
  • マンションの借入金を完済した結果、
    所得が増え結果税金も増えることに
  • もっと有効な活用方法がないのか知りたい

そんな悩める資産家の方々のために
私たちが最適な相続対策・不動産
資産対策をお手伝いします。

お電話でのお問い合わせの方はこちら

03-6804-6298

受付時間:平日10:00~18:00

税理士にも得意分野と不得意分野があります。
会計顧問の税理士に相続の相談をするのは、
歯医者に目の相談をしにいくようなもの
相続に強い・詳しい税理士に相談することが、
最適な相続対策提案・不動産資産の優良資産
への再生の近道です。

腰をすえたヒアリングで見えない問題や要望も明らかにします。

相続は百人いれば百通りの事情を抱えています。同時に、不動産も立地・築年数・入居率により対応方法が異なります。
私たちは、資産家に対し相続対策に必要な内容をきめ細やかにヒアリングをおこない、いま見えている課題だけでなく、これから見えてくる課題を抽出。資産家の方々に必要な対策や要望をくみ取っていきます。

資産家が抱える問題点ごとに対応方法を検討します。

問題や悩み、想いを明確にしたら、解決・実現のための方法について検討を進めていきます。
単純に税理士を変更するだけで解決する問題ではない場合もあります。

最終ゴールは相続人の方々の相続税の負担を軽くし、
資産を優良資産として継承することです。

本来、相続人は被相続人(お亡くなりになった方)から、資産を相続で譲り受けることで、感謝をするものです。
しかし、資産の内容・状態によっては「いらない物をもらっても困る」「赤字の不動産資産をもらうのは嫌だ」という声も多く寄せられます。
資産家の方々からは「いい状態で相続させてあげたい」「そのためにはどうしたらいいのか」という相談を数多くいただいております。
だからこそ、私たちががご提供するサービスのゴールは、税理士を変更することではなく、ご相談にいらしていただいた資産家の方々の問題や不安を解消することだと肝に銘じています。

3つのプロセスを丁寧に進めていくことで…
相続における相続税を節税&不動産資産を優良資産として承継
資産家にとって頭の痛い問題を同時に解決していきます。

賃貸経営における資産形成事例

資産管理会社(法人化)を実施、アパート5棟を法人へ移転
毎年の税金500万円 相続税2,000万円の節税!

〔相談者様の家族構成〕
ご夫婦(70代)とお子様3名
(40代※皆様ご結婚されていて別生計)

〔所有不動産〕
木造アパート5棟
(現状はほぼ満室で運営できている)
サラリーマンであるご長男が、退職され
賃貸経営を承継し専念する方向で検討している

課題

①経営の安定化
・老朽化に伴う資産価値の維持・向上(空室・賃料下落リスク、修繕計画)
・将来の有効活用

②毎年の税金負担
・収益がご相談者様へ集中している

③相続事業承継
・ご長男へ賃貸物件をと考えているので他の相続人とのバランスで遺留問題がある
・他の相続人とのバランスを考えると、ご長男の納税資金不足の問題がある
・ご相談者様は不動産をよく勉強されていて賃貸募集以外は自主管理で行なっていたが、
 承継するご長男はまったく経営ノウハウがない

課題解決実施項目と効果

〔実施項目①〕
収益性が高く、相続税など節税効果がなく、移転コストを抑えて移転が可能であったため、長男が株主・役員の資産管理会社(法人化)を実施し、アパート5棟を法人へ移転しました。
これにより、ご相談者様に集中していた収入・不動産(アパート5棟)がご長男の法人へ移り所得分散による毎年の税金負担の軽減と資産移転に伴う相続対策(遺留分・納税・節税対策)の効果をもたらしました。

修繕計画なども盛り込んだ中期経営計画を策定し、将来何をすべきかを把握でき、ご長男は経営意識を持つことができました。
大規模修繕などかかる費用の準備は、積立ではなく経費計上しながらその時期に返戻率よい保険に加入し、保険を活用することにしました。

〔実施項目②〕
賃貸経営の勉強会を外部連携先にも協力を仰ぎ、実施しました。
こちらでは、収益の最大化とリスクの最小化を目的とし、
①企画・管理
・経済情勢、環境、人口動向、需給バランス等を踏まえ、最有効活用についてエリアの市場調査による設計・施行企画
・事業収支計画(修繕計画含む)
・空室・賃料下落リスク対策として付加価値のある最適空間提供について(優先順位も考え実行できることから実行)
・資産組み換えも視野に他の地域の投資不動産の動向と物件調査のポイント
・お付き合いする良い業者の見極め方
②ファイナンス
・金融機関交渉について
③購入時、保有時、売却時、相続時(贈与時)にかかる税金の勉強

〔実施項目③〕
その他、相談者の余剰資金を活用した節税対策、資産価値の高いエリアでの小口化不動産投資による小規模宅地特例効果対策、保険活用による節税、遺留分対策


現在も資産価値を下げない工夫により、ほぼ満室で運営されていますが、将来に備え最有効活用についてハウスメーカーなどから様々な情報を集めたり、他のエリアへの資産の組み換えも視野に検討中。
不動産投資は、自分自身がある程度理解していないと難しく、良い業者との付き合いが重要となります。

相続した土地の有効活用から、事業の継承問題も一気に解決。

〔相談者様の家族構成〕
ご夫婦(60代)とお子様3名
(長女30代、長男・次男20代 
※長男次男は家業である土建業の事業継承者
でもある)
代々続く地主(土地を守ることは家訓)
推定被相続人は15代目当主

〔所有不動産〕
自宅および駐車場(1000㎡ 駅徒歩10分) 
ここに家業である土建業の資材置き場もある
駐車場(200㎡ 駅徒歩2分)

課題

①不動産の承継
主要な土地は2カ所であるため、家督を継ぐ予定の長男次男が1カ所ずつ承継(相続)
不動産の価値の相違をどうするか(評価額に大きな差あり)

②事業の承継
代々続く土建業の継承をどうするか

③他の相続人への配慮
奥様および長女に何を残すか
奥様は再婚のため、前夫との間の子供に家の財産がいかないようにする工夫が必要

課題解決実施項目と効果

〔実施項目①〕
不動産と株式の分割案を作成
旧家のため長男次男が家督相続者となり、不動産と事業(土建業)の両方を長男次男の二人で承継(相続)することが推定被相続人の希望であるため、不動産と株式の合算の価値が同じになるように分割案を検討しました。ただし、万が一長男次男の関係が悪化した時に備えて、株式を多く取得する方が、特別決議を可決できる2/3以上を取得する案を作成しました。

〔実施項目②〕 他の相続人を受取人とする生命保険に加入
奥様は前夫との間に子供がいたため、家の財産を取得させたくないという意向があった。ただ、残された場合に、生活に困らないようにしたいという、推定被相続人の意向があったため、家族信託にするか奥様を受取人とする生命保険に加入するかを検討した結果、生命保険に加入するという結論になった。
長女についても家督相続できない代替として生命保険に加入することとした。
家族全員にこの分割方針を説明すると同時に、奥様と長女には遺留分減殺請求をしないように事前に言い聞かせ、この加入した生命保険料は、主として収益物件の手残りから拠出した。

〔実施項目③〕
事業承継の実施
家業である土建業は、主として長男が社長になるという方針が決まったため、代表権は長男だけに持たせ、現在事業承継中である。次男は代表権のない取締役として長男を補佐する体制を構築中である。

〔実施項目④〕
収益物件の建築と不動産の承継
自宅および駐車場(1000㎡ 駅徒歩10分)に自宅が老朽化していたため、自宅兼賃貸併用住宅として立て替えが望ましいという結論になり、資産価値がもう一方の物件に比べ劣るため、長男が承継させる方針とした。
駐車場(200㎡ 駅徒歩2分)は不動産業者に月額固定の地代で貸し、不動産業者がコインパーキングとして事業を行っていたが、駅近で利用価値の高い土地だったため、物件収支分析等を行った結果、有効活用として賃貸マンション建築が望ましいという結論になった。建築した賃貸マンションは、次男に承継させる方針である。
先程の奥様と長女を受取人とした生命保険は、主にこの賃貸マンションの手残りを保険料に充てている。

【ご利用の流れ】

お問い合せ

お電話もしくはメールフォームより、お問い合わせいただき、ご相談日時を決めます。
お仕事のご都合などでご来訪が難しい場合は、ご指定の場所まで伺うことも可能です。

ご相談・打ち合わせ

まず一度お会いさせて頂きましてご相談内容につきまして、じっくりとお話をお伺いさせて頂きます。
その上で問題解決の為のアプローチ方法やご要望などをお打ち合せさせて頂きます。

ご提案

コンサルティングでお伺いしたご要望をもとに綿密な分析を行い、お客さまにとってベストなプランをご提案させていただきます。

実施

ご提案に基づき行う対策の実行作業は、さまざまな専門家、資格者が関与する実行作業をお客様がご手配する煩わしさを解消し、当協会の一元管理のもと効果的対策をより確実なものとします。

まずは、お悩み・困りごとを
お聞かせください。

お電話でのお問い合わせの方はこちら

03-6804-6298

受付時間:平日10:00~18:00

【メールでご相談】

下記、メールフォームをご利用ください。

ご相談者さまお名前
ご相談者さま電話番号
ご相談者さまメールアドレス
ご相談内容、ご質問など

【よくある質問】

Q.なぜ相談は無料なんですか?

A.

相続問題は自分の生きてきた証の残し方や遺された家族の人生を左右します。
その相続対策の失敗によって被相続人の財産が減少したり、残された家族が争族化していく現実に私は耐えられなくなり、この相談窓口を作りました。
私はこれまで、多くの資産家や不動産相続の問題を解決してきました。誰にも相談できない悩みを少しでも気軽に相談して頂くために、無料相談を行っています。
この相談窓口は相談者の方々が、相続対策において安心して相続を迎えることができるようになり、残された家族が争族化することなく被相続人の財産を継承していくための「良きパートナー」となれるよう頑張って参ります。

Q.東京以外でも相談できますか?

A.

東京以外でも相談可能です。遠方の方はメール相談や、相続対策に精通している【FP】【税理士】の派遣も可能です。もちろん無料です。お気軽にお問い合わせください。

Q.相談は事務所に行かなければいけませんか?

A.

事務所にお越しいただかなくても大丈夫です。メール相談や、相続対策に精通している【FP】【税理士】がご指定の場所にお伺いすることも可能です。もちろん無料です。お気軽にお問い合わせください。

Q.顧問税理士を変更したいと思っているが紹介してもらうことはできますか?

A.

可能です。相続対策はもちろん、企業会計にも精通している税理士をご紹介することができます。紹介料等は一切頂きません。

法人名

一般社団法人 相続ファシリテーター協会

代表理事

高松 伸吾

所在地

〒150-0001 東京都渋谷区神宮前4-7-12 エーデル青山2D

電話

03-6804-6298

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ご相談、お問い合わせに関する回答の為

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当協会では、社会情勢の変化、技術の進歩、諸環境の変化等に応じ、事前の予告なくプライバシーポリシーを変更することがあります。

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