実効性の高い相続対策と、相続税を節税しながら
不動産を優良資産に再生するためのサポートをします。

不動産資産を所有している資産家に特化した専門組織

非営利・公平な全国対応可能な第三者機関

不動産資産対策でお困りの方1000件以上の対応実績

税理士にも得意分野と不得意分野があります。
会計顧問の税理士に相続の相談をするのは、
歯医者に目の相談をしにいくようなもの
相続に強い・詳しい税理士に相談することが、
最適な相続対策提案・不動産資産の優良資産
への再生の近道です。

3つのプロセスを丁寧に進めていくことで…
相続における相続税を節税＆不動産資産を優良資産として承継
資産家にとって頭の痛い問題を同時に解決していきます。

課題

①経営の安定化
・老朽化に伴う資産価値の維持・向上（空室・賃料下落リスク、修繕計画）
・将来の有効活用

②毎年の税金負担
・収益がご相談者様へ集中している

③相続事業承継
・ご長男へ賃貸物件をと考えているので他の相続人とのバランスで遺留問題がある
・他の相続人とのバランスを考えると、ご長男の納税資金不足の問題がある
・ご相談者様は不動産をよく勉強されていて賃貸募集以外は自主管理で行なっていたが、
　承継するご長男はまったく経営ノウハウがない

課題解決実施項目と効果

〔実施項目①〕
収益性が高く、相続税など節税効果がなく、移転コストを抑えて移転が可能であったため、長男が株主・役員の資産管理会社（法人化）を実施し、アパート５棟を法人へ移転しました。
これにより、ご相談者様に集中していた収入・不動産（アパート５棟）がご長男の法人へ移り所得分散による毎年の税金負担の軽減と資産移転に伴う相続対策（遺留分・納税・節税対策）の効果をもたらしました。

修繕計画なども盛り込んだ中期経営計画を策定し、将来何をすべきかを把握でき、ご長男は経営意識を持つことができました。
大規模修繕などかかる費用の準備は、積立ではなく経費計上しながらその時期に返戻率よい保険に加入し、保険を活用することにしました。

〔実施項目②〕
賃貸経営の勉強会を外部連携先にも協力を仰ぎ、実施しました。
こちらでは、収益の最大化とリスクの最小化を目的とし、
①企画・管理
・経済情勢、環境、人口動向、需給バランス等を踏まえ、最有効活用についてエリアの市場調査による設計・施行企画
・事業収支計画（修繕計画含む）
・空室・賃料下落リスク対策として付加価値のある最適空間提供について（優先順位も考え実行できることから実行）
・資産組み換えも視野に他の地域の投資不動産の動向と物件調査のポイント
・お付き合いする良い業者の見極め方
②ファイナンス
・金融機関交渉について
③購入時、保有時、売却時、相続時（贈与時）にかかる税金の勉強

〔実施項目③〕
その他、相談者の余剰資金を活用した節税対策、資産価値の高いエリアでの小口化不動産投資による小規模宅地特例効果対策、保険活用による節税、遺留分対策


現在も資産価値を下げない工夫により、ほぼ満室で運営されていますが、将来に備え最有効活用についてハウスメーカーなどから様々な情報を集めたり、他のエリアへの資産の組み換えも視野に検討中。
不動産投資は、自分自身がある程度理解していないと難しく、良い業者との付き合いが重要となります。

課題

①不動産の承継
主要な土地は2カ所であるため、家督を継ぐ予定の長男次男が1カ所ずつ承継（相続）
不動産の価値の相違をどうするか（評価額に大きな差あり）

②事業の承継
代々続く土建業の継承をどうするか

③他の相続人への配慮
奥様および長女に何を残すか
奥様は再婚のため、前夫との間の子供に家の財産がいかないようにする工夫が必要

課題解決実施項目と効果

〔実施項目①〕
不動産と株式の分割案を作成
旧家のため長男次男が家督相続者となり、不動産と事業（土建業）の両方を長男次男の二人で承継（相続）することが推定被相続人の希望であるため、不動産と株式の合算の価値が同じになるように分割案を検討しました。ただし、万が一長男次男の関係が悪化した時に備えて、株式を多く取得する方が、特別決議を可決できる2/3以上を取得する案を作成しました。

〔実施項目②〕 他の相続人を受取人とする生命保険に加入
奥様は前夫との間に子供がいたため、家の財産を取得させたくないという意向があった。ただ、残された場合に、生活に困らないようにしたいという、推定被相続人の意向があったため、家族信託にするか奥様を受取人とする生命保険に加入するかを検討した結果、生命保険に加入するという結論になった。
長女についても家督相続できない代替として生命保険に加入することとした。
家族全員にこの分割方針を説明すると同時に、奥様と長女には遺留分減殺請求をしないように事前に言い聞かせ、この加入した生命保険料は、主として収益物件の手残りから拠出した。

〔実施項目③〕
事業承継の実施
家業である土建業は、主として長男が社長になるという方針が決まったため、代表権は長男だけに持たせ、現在事業承継中である。次男は代表権のない取締役として長男を補佐する体制を構築中である。

〔実施項目④〕
収益物件の建築と不動産の承継
自宅および駐車場（1000㎡　駅徒歩10分）に自宅が老朽化していたため、自宅兼賃貸併用住宅として立て替えが望ましいという結論になり、資産価値がもう一方の物件に比べ劣るため、長男が承継させる方針とした。
駐車場（200㎡　駅徒歩2分）は不動産業者に月額固定の地代で貸し、不動産業者がコインパーキングとして事業を行っていたが、駅近で利用価値の高い土地だったため、物件収支分析等を行った結果、有効活用として賃貸マンション建築が望ましいという結論になった。建築した賃貸マンションは、次男に承継させる方針である。
先程の奥様と長女を受取人とした生命保険は、主にこの賃貸マンションの手残りを保険料に充てている。

［個人情報保護方針及びプライバシーポリシー］

一般社団法人 相続ファシリテーター協会（以下、当協会と呼びます）は、
お客様のプライバシーに係わる個人情報を保護することに細心の注意を払い取り組みます。
当サイトにおいて、お客様ご自身の判断により個人情報をご提供いただく場合がございますが、
その情報は必要最小限の情報とし、その他の情報のご提供につきましてはお客様の判断を尊重いたします。

1. 個人情報の収集および利用目的について
当協会では依頼者・相談者をはじめとする個人情報を取得する場合、利用目的を明示し、適正かつ公正な手段によって行ないます。
［利用目的］個人情報を以下の業務遂行・目的のために取得いたします。
事件処理その他の業務遂行を目的とする情報管理・収集、書面等の発送及び連絡の為
ご相談、お問い合わせに関する回答の為

2. 個人情報の安全管理・保管
当協会は、ご提供いただいた個人情報を正確にデータ処理し、当協会が保有する個人情報の安全性を確保するため、 適切な保護・安全対策を実施し、個人情報の紛失、破壊、改ざん、漏えいの防止に努めます。

3. 個人情報の提供
個人情報について、お客様ご本人の同意を得ずに当協会が第三者に提供することは、以下の場合を除き、原則いたしません。
・ 法令に基づく場合
・ 人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合
・ 国の機関若しくは地方公共団体又はその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合
・ 業務の遂行に係り、官公署へ書類を提出する場合

4. 個人情報の開示･利用停止・消去について
個人情報の情報主体であるご本人が自己の個人情報について、開示、訂正、利用停止、消去等の要求をなされた場合は、適切な方法により、 ご本人であることの確認を経た上で、法令または業務上拒否することが認められた場合を除き速やかに対応致します。

5. 個人情報保護方針の改定
当協会では、社会情勢の変化、技術の進歩、諸環境の変化等に応じ、事前の予告なくプライバシーポリシーを変更することがあります。

6. 著作権
弊社のコンテンツ(文章、写真、画像、データ、イメージ、グラフィックス、など)及び
これらの配置・編集および構造などについての著作権は当協会に帰属しておりますので、これらの無断使用 （Webサイトの全部あるいは一部の複製、 送信、放送、出版、頒布、掲示、譲渡、貸与、翻訳、翻案、使用許諾、再利用等を含む）、転載、変更、改ざん、商業的利用はご遠慮ください。

7. 免責事項
当サイトに掲載されている情報には万全を期していますが、法律の改正その他の原因により当協会の情報を利用することによって
生じた損害に対して一切の責任（間接損害・特別損害・結果的損害及び付随的損害）を負うものではありません。
情報の利用に関しましては 全て最終自己責任で行って頂くようお願いします。